我国公有住房的承租权法律性质如何？

爱我昌平 · 发表于 2017-1-10 11:26:26

执行政府统一定价确定房屋租金的公有住房是我国特有的一种房屋承租权存在形式，与普通的房屋租赁关系不同，公有住房的承租有一定物权性质，公有住房承租权实际上是一种物化的债权。

第一，公有住房的承租权与普通房屋的承租权在实质上存在着很大的区别。一是承租主体上来看，并非所有人都能成为公有住房的承租人，公有住房的承租人都是些特殊的主体，比如在国家机关或者国有、集体企、上海房地产律师事业单位工作并且达到了一定工作年限的职工等等。二是在承租权期限上来看，公有住房承租人与房管部门形成特定的公有住房租赁关系之后，承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管部门一般是不得终止公有住房租赁关系的。三是在租金定价上来看，公有住房租金标准是由国家专门的机构统一进行规定的，并非出租人与承租人协商的结果，其租金的目的只是为了维持房屋维修成本费用的支出，租金标准要远远低于市场价房屋的租金标准。因此单位对公有住房的所有权实际上是被空置的，公有住房承租权是一种在相当程度上物化了的权利。
第二，公有住房的承租权具备独立的财产性质。公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利，其对公有住房拥有实际的控制与支配的权利，可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁，承租人可以直接具有拆迁安置地位并获得安置利益。因此，公有住房的承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。
第三，公有住房的承租人具有实际上对房屋的处分权。公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运，但对房屋的承租权却享有占有、转让、消灭等自由。因此，公有住房的承租权与一般市场上房屋的租赁承租权有很大差别，绝不仅仅是单纯的债权关系，公有住房的承租权具有的永久占有、使用、支配、转让等的特征，使其在性质上与物权中的用益物权是相似的，故公有住房承租权应当归属为是一种呈现出用益物权性质的债权，即一种物权化了的债权。