有些小区特别是高档别墅小区都有业主专用的庭院，在很多情况下，开发商只在房地产销售合同中与业主约定将庭院随合同附赠给业主、上海房产纠纷律师归特定业主专用，但庭院基本都不会被计入商品房建筑面积，房产证和相关的签约图纸中，也均不会标明庭院的情况。如果业主在接受房屋并进行装修时会改变庭院原设计结构，或将庭院重新布置甚至改为它用，就会惹来麻烦！
曹某居住某小区一楼，房屋的南面有一处面积绿地，该绿地东、南、西三面均由树木隔断，与曹某的客厅和主卧相连，根据曹某与开发商签订的商品房买卖合同，该绿地为曹某专用的庭院。曹某对庭院实施了改造行为，将东、南、西三面以木质栅栏围挡，庭院内搭建木质花架，顶部覆盖透明软板。曹某所在小区物业公司遂对曹某发放了整改通知书，要求其将绿地恢复原状，曹某不予理会，物业公司将曹某告上了法院，针对曹某的搭建行为，请求判令其拆除花架，恢复原状、排除妨碍。
作为被告曹某的业主觉得十分冤枉，其认为既然庭院是自己的，自己就有专用使用权，搭建行为是合法的，物业公司的诉讼请求完全没有道理。那么，曹某能否在庭院随意搭建呢？
《物权法》第73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这里的明示不能理解为售房合同中规定为个人所有，而应指规划确定为专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地。房屋产权证中的房地产平面图是确定专有部位的依据，曹某持有的房产证中庭院绿地并未登记为专有部位，其获得绿地的使用权是基于其与开发商的商品房买卖合同。上海房产律师认为案件所涉及的绿地仍应为小区公共绿地，曹某无权改变其用途或进行搭建。最终，法院也是支持了物业公司的诉讼请求，曹某不得不拆除搭建。
处理大量的商品房买卖合同纠纷案件时，上海房产律师发现很多开发商在广告宣传资料上，对房屋情况的描述与实际签订的商品房买卖合同并不一致，或在买卖合同中使用“以产权证为准”等表述来规避合同履行风险，处于弱势地位的购房者往往会蒙受不明的损失。因此，上海房产律师建议如果您想随意使用、改造绿地的，必须要求开发商承诺在房屋产权证上能载明该绿地的所有权情况，而不是仅仅在商品房买卖合同中简单的约定“专用”。 |
发表于 2017-2-12 11:58:03
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发表于 2017-2-12 12:01:27