业主委员会或业主与物业公司之间关系法律上属于一种合同关系，当发生争议之后双方应当所签订的合同进行处理。上海房地产律师但在实践中有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间并没有订立相关的书面合同，甚至是房地产开发商派自己的一个部门来管理楼盘，根本没有委托正规的物业公司管理手续，也没有与小区业主订立正规的物业管理合同等等，这就为日后实际操作中的物业管理纠纷埋下了隐患。
在没有物管管理合同可以已经的情形下，法院在处理物业管理纠纷时应会面临两个突出的问题：
一是关于物业公司资质的问题。物业公司要开展物业管理相关的服务，除了应当办理有关企业工商登记以外，还应当具备相应的物业管理等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书；那些并不具备法定资质的企业却从事了物业管理工作，在产生了物业管理纠纷后，法院一般会基于鼓励企业发展、有利于人民生活的角度，并且在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业公司补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但在证书补办之前的物业费用只能按照合理成本来收取；如果物业公司最终不能补办相关手续，或业主委员会、业主不同意该物业公司继续进行管理的，法院应当基于民法的公平原则，只支持物业管理企业的成本费用，而不会保护其违法、违规而企图赚取的经济利益。
二是关于物业费用标准的问题。物业费用的收取必须要遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准必须严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，确立费用时要以物业管理服务的合理成本为基础，并根据业主的经济承受能力来进行综合的测算；而对于其他住宅，必须经业主或业主委员会之间协商订立相关物业管理合同来约定。如果当事人没有就物业管理达成一致协议的，则表明当事人对物业管理的事项没有约定，对收费标准、缴费方式也没有进行约定，因而当事人之间服务合同关系是不成立的；如果物业公司对小区进行了管理，并因此而受到损失发生了费用，可参照民法通则中的无因管理原则进行处理，由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。 |
发表于 2017-2-15 09:42:55
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发表于 2017-2-15 09:43:54