未签合同缘由各执一词定金罚则难适用

爱我昌平 · 发表于 2017-2-25 14:36:26

上诉人唐某因定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第495号民事判决，上海房地产律师向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人唐某及其委托代理人刘博，被上诉人钟某的委托代理人朱久兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2014年3月15日，唐某、钟某及上海某房地产经纪有限公司新郁路分行（以下简称某房产经纪公司）签订《房地产买卖居间协议书》一份，约定：唐某为表示对居间方提供的房地产之购买诚意，向居间方支付意向金5万元。该房地产的基本情况为房屋产权人为钟某，面积74.12平米。该房屋的净到手房价为154万元。首付款为92万元，唐某应于买卖合同签订后日内支付中介方，……中介方收到房地产交易中心规定的注销抵押材料或抵押登记已经注销的相关凭证后转付钟某。该居间协议第五条约定，如钟某签订本协议，则唐某同意意向金转为定金，由中介方转付钟某。同时钟某应将收到的定金交付中介方保管，待钟某签订协议后捌日内，唐某应补足定金至人民币／元，……第六条约定，双方同意在钟某签署本协议后当日内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若双方中任何一方违约未能履行本条所述事项，则应当支付相当于定金数额的违约金；违约方如系钟某，则应向唐某全额返还定金并承担违约金；违约方如系唐某，则已交付定金抵扣违约金，钟某不予返还。……协议还约定，双方协商一致，过户时间为2014年6月30日，交房时间为2014年7月30日。双方交易所产生的税费、中介费由唐某承担。该协议签订的当日，钟某收到唐某支付的定金5万元并出具了收据。2014年3月18日、2014年3月23日，双方两次就房屋买卖事宜进行协商，但未达成一致意见。2014年3月28日唐某委托律师向钟某发函，认为钟某在收取5万元定金后，拒绝签订《上海市房地产买卖合同》的行为已经违反了之前签订的《房地产买卖居间协议》，故要求钟某收到该律师函后五个工作日内前来中介处签订《上海市房地产买卖合同》。否则将视为钟某拒绝履行《房地产买卖居间协议》。唐某因与钟某交涉未果，遂诉至原审法院，请求判令钟某双倍返还定金10万元。

原审中，钟某辩称，不同意唐某的诉请。恰恰是因为唐某的违约行为导致2014年3月15日本应当天签订的《上海市房地产买卖合同》未签订成功。根据居间协议第六条的约定，2014年3月15日签订居间协议的当日就应当签订正式的房地产买卖合同。但3月15日唐某只向钟某支付了定金5万元，未能支付首付款，所以当天没能签订《上海市房地产买卖合同》的原因在于唐某的违约行为。唐某认为居间协议第六条存在笔误，该条款中“双方同意在签署居间协议的当日共同签订《上海市房地产买卖合同》”，应当为“双方同意在签署居间协议的捌日内共同签订《上海市房地产买卖合同》”。钟某则认为，不存在这个笔误，签约的时间约定的就是当日。

原审法院认为：唐某与钟某于2014年3月15日签订的《房地产买卖居间协议》中有关于定金的相关约定，双方成立定金合同法律关系。该协议第六条约定“双方同意在钟某签署本协议后当日内共同签订《上海市房地产买卖合同》……”，该条款系双方约定的适用定金罚则的依据。唐某虽主张该条款存在笔误，“当日”应为“捌日”，但该协议上有唐某的签字，唐某对于笔误的存在未提供证据予以证实。钟某则对唐某“笔误”的说法提出异议，认为双方约定的签订房地产买卖合同的时间就是当日。因对于履行期限约定不明确，双方对于该条款存在争议，该条款无法实际履行，故本案不存在应当适用定金罚则的具体事由。对于钟某称唐某未于“当日”支付首付款导致房屋买卖合同未签订，故唐某存在违约的辩称意见，因《房地产买卖居间协议》对于首付款的支付时间并未明确约定，且双方对于签订房地产买卖合同的时间也有不同意见，故不能据此认定唐某违约，对该意见不予采信。双方对于房屋买卖事宜未能磋商一致，最终未签订正式的房地产买卖合同，钟某应当将收取的5万元定金返还唐某。

据此，原审法院作出如下判决：钟某应于判决生效之日起十日内返还唐某50，000元。

原审法院判决后，上诉人唐某不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间经协商一致签署了《房地产买卖居间协议》，双方对各自权利义务的约定已明确且达成共识，不存在争议。第二，一审判决对于上诉人提交的用以证明被上诉人违约的录音证据未有提及，并未予采纳，仅根据被上诉人的辩解认定上诉人与被上诉人对于房屋买卖事宜未能磋商一致，证据不足。因被上诉人多次推诿，不履行与上诉人签署《上海市房地产买卖合同》的义务，上诉人与其进行沟通，并用录音的形式做了记录。根据录音资料的内容可以明确获知，双方约定的合同签署日期为2014年3月23日，被上诉人由于个人原因不愿再继续按约履行义务。请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人双倍返还上诉人定金10万元。

被上诉人钟某辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人提供的录音证据内容不完整，被上诉人不认可其真实性。而且该录音证据也无法推翻双方签订的居间协议。双方不能签订买卖合同的原因是因为无法就支付首付款等事项达成一致，责任不在被上诉人一方。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

二审中，上诉人提供了一份由上海某房地产经纪有限公司出具的情况证明并申请在该情况证明上签名的实际经办人闫路出庭作证，欲证明居间协议第六条所约定的当日签订《上海市房地产买卖合同》中“当日”是一个笔误，因为当日从时间上也不可能签订《上海市房地产买卖合同》，双方最终没有签订正式的《上海市房地产买卖合同》是由于被上诉人表示因其个人原因不再出售房屋。对此，被上诉人认为上述情况证明及证人证言不属于二审新证据，而且某房产经纪公司及闫路与本案存在利害关系，其陈述不足采信。

本院认为：根据《房地产买卖居间协议》第六条的约定，双方当事人同意在被上诉人签署本协议后当日内共同签订《上海市房地产买卖合同》。但实际上双方并未于签订上述居间协议的当日即签订《上海市房地产买卖合同》。对此，上诉人认为居间协议的上述条款存在笔误，“当日”应为“捌日”，后被上诉人是由于个人原因不愿继续履行居间协议；被上诉人则认为，根据协议约定就应该当日签订买卖合同，是由于上诉人不能及时支付首付款才导致未能如期签约。本院认为，对于双方为何未能依据居间协议的约定于居间协议签订的当日即签订《上海市房地产买卖合同》的问题，双方当事人现各执一辞，但均未提供充分的证据证明其各自的主张。因此，双方最终未能签订正式房地产买卖合同的原因较难完全归咎于某一方当事人，故原审法院判令被上